S n e l k e u z e:

Extra wooncontingenten voor de Tackenborg

Veel karakteristieke, danwel monumentale panden die hun oorspronkelijke functies zijn kwijtgeraakt krijgen na een herbestemmingprocedure een tweede leven.
De gemeente Ten Boer heeft begin van deze eeuw in totaal 2 extra wooncontingenten aan de Bovenrijgerweg 12 vrijgegeven inplaats van de agrarische bestemming.
Met deze maatregel hoopt men het behoud van deze monumentale plek
naar de toekomst toe te borgen.

Appartementsrechten

Mensen die kiezen voor de Tackenborg, kiezen ook voor buren op een erf.
Om zaken gangbaar te houden is het belangrijk afspraken te maken over hoe er met de Tackenborg wordt omgegaan en hoe er op het erf wordt samengeleefd.
Om dit goed en ook wettelijk te regelen, koopt u op de Tackenborg een appartementsrecht, met daaraan gekoppeld een Vereniging van eigenaren ( V.v.E.)
De Vereniging draagt zorg voor het beheer van het gehele complex, zoals klein en groot onderhoud, financieel vertaald in servicekosten en een reserveringfonds (voor groot onderhoud).
Tevens is er geregeld hoe er wordt omgegaan met de gemeenschappelijke ruimtes -in dit geval de oprijlaan en het verharde achtererf- .
Het overige erf is op basis van een gebruiksrecht aan de diverse appartementen toebedeeld.
Dit houdt in dat men onder bepaalde condities (beschreven in de statuten van de V.v.E.)
het exclusieve recht van gebruik heeft.
Ook kunnen er afspraken worden gemaakt over allerlei andere zaken als bv.
geluidshinder, huisdieren, bedrijvigheid enz. Dit wordt vertaald in het huishoudelijk reglement.
De statuten van de Vereniging zullen vooruitlopend op de daadwerkelijke koop met de nieuwe bewoners worden vormgegeven; er zal zoveel als mogelijk rekening worden gehouden met individuele wensen.

Monumentenvergunning voor nieuwbouw binnen monumentale schil

De Tackenborg is een rijksmonument.
Wijzigingen aan het monument, als gevolg van de inpassing van 2 nieuwbouwwoningen, zijn mogelijk; men heeft dan wel een monumentenvergunning nodig.
Dit vergunningstraject komt inplaats van de gemeentelijke welstand toetsing.
Met name de gewenste extra hoeveelheid daglicht gaf de nodige discussies met de landelijke (RACM) en gemeentelijke (LIBAU) monumentencommissies.
Uiteindelijk na een vijftal rondes van gesprek/aanpassingen plantekeningen is er een goede symbiose ontstaan tussen oud en nieuw.
Het betreft hier zaken met betrekking tot de inpassing van daglichtsystemen in de dakvlakken en ingrepen in de gevels d.m.v. het aanbrengen van teruggelegen puien.
Andere wensen van de comissieleden waren dat de originele indeling van het voorhuis, koestal en paardenstal ongewijzigd zou blijven en dat de nieuwbouw in de schuren op zo'n manier vormkrijgt dat er zo min mogelijk schade wordt toegebracht aan de dakconstructies en inpandige sfeer.
Ook de erfinrichting was een punt van aandacht; men hechtte er aan dat het open karakter van het erf behouden bleef.

Keuze uit drie woonconcepten

De Tackenborg biedt met zijn oppervlaktes en volume veel mogelijkheden voor wonen en werken.
We onderscheiden;

- Monumentaal wonen in de originele boerenwoning.
  Deze boerenwoning bestaat uit een woonhuis van totaal ± 233 m² met een daarbij horende
  werkruimte van ± 208 m² en een tuin/sloten/vijver en weiland van ± 3500 m².

- Woonwerk wonen in de voormalige boerenschuur aan zuid/oostzijde
  met een plantekening woning (± 231 m²),
  een werkruimte (± 264 m²) en een tuin (± 845 m²)

- Generatie wonen in de voormalige boerenschuur aan de zuid/westzijde met een
  plantekening woning (± 299 m²),
  een tuinkamer (± 33 m²), een werkruimte (± 116 m²) en een tuin (± 700 m²)

Bekijk de erfverdeling in dit pdf-bestand: 'erfverdeling'

Restauratie

De Tackenborg heeft veel achterstallig onderhoud. Ingrijpende restauratie is dan ook noodzakelijk.
Denk hierbij aan het gedeeltelijk vervangen van de dakconstructie van de schuren, het vervangen van de complete eerste etage, balklagen/vloeren van voorhuis, koestal en paardenstal.
Het nieuw aanbrengen van rieten daken op de schuren en het herleggen van het pannendak op voorhuis en hals.
Het vervangen van alle bestaande dakgoten en aanbrengen van bliksemgeleiding
op het gehele monument.
Het stabiliseren en repareren van gevels incl. het conserveren van muurankers en het opnieuw opmetselen van de schoorstenen op het voorhuis.
Het vervangen van alle raam- en deurkozijnen en alle schuurdeuren incl. schilderwerk.
Een gedetailleerde omschrijving van de restauratie werkzaamheden en kosten vindt u in de bijlagen.

Wat betreft de uitvoering van de restauratie ligt het voor de hand dat deze door de 3 eigenaren van de Tackenborg in goed overleg wordt gecoördineerd.
Dit bouwteam draagt zorg voor organisatie/aanbesteding/uitvoering van
alle restauratie werkzaamheden.

De nieuwbouw in een monumentaal jasje

Om de geïnteresseerde koper een indruk te geven van de nieuwbouw-mogelijkheden in de schuren en de daarmee gemoeide kosten zijn er twee plantekeningen ontwikkeld.
Uitgangspunten waren; ruime woningen met veel werkruimte, veel daglicht, economisch bouwen, toepassing van zo veel mogelijk duurzame bouwmateriaal en extra brandpreventieve maatregelen. Het geheel uitgevoerd conform bouwbesluit.
Wij hebben de bouwtekeningen gebundeld in 1 pdf-bestand: Bekijk de Bouwtekeningen
U kunt de bouwtekeningen ook afzonderlijk bekijken: Bekijk de losse Bouwtekeningen

Hoe er uiteindelijk gebouwd gaat worden is voor een groot deel aan de bewoners,
toch liggen een aantal zaken vast.
Om een monumentenvergunning te krijgen, hebben we moeten aangeven wat de aanpassingen zouden worden t.o.v. het bestaande; zoals aangegeven zijn we daar met de commissies uitgekomen.
Dit houdt in dat de extra daglicht voorzieningen qua maatvoering en positie vast liggen, ook ligt vast dat al de inpandige bouwerij in steen wordt uitgevoerd voor zover dat betrekking heeft op binnenmuren/buitenmuren ( i.v.m. brandpreventie en geluidreductie)
Etage vloeren zijn eveneens voorzien van extra brand preventieve maatregelen, (min 90 minuten).
Installaties worden in alle gevallen onder begeleiding en met garantie van een
erkende installateur aangelegd.
Verder kan er in de schuur tot maximaal 6 meter hoog worden gebouwd en zal een onafhankelijke bouwbegeleider toezien op het bouwproces ( bouw en kwaliteits-advies).

De overheid springt bij

Als u een monumentenpand in eigendom heeft bent u niet vrij in uw handelen.
Wanneer het gaat om onderhoud, is er een wettelijke onderhoudsplicht en wilt u zakenaanpassing dan heeft u een monumentenvergunning nodig.
Veel mensen die op zoek zijn naar een eigen woning lopen dan ook liever een straatje om als het een monument betreft.
De overheid heeft echter diverse manieren om eigenaren tegemoet te treden.

Er zijn fiscale voordelen voor het voorhuis:
Bewoont u het voorhuis dan valt het onderhoud onder monumentale onderhoudskosten; deze zijn verrekenbaar met de fiscus; (periodiek schilderwerk, instoppen rietendak enz.)
Dit geld ook voor de jaarlijkse opstalverzekering en het eigenaars-deel van de jaarlijkse onroerende zaakbelasting, waterschap- en polderlasten.

Verder is bij het voorhuis 15 % van het bruto- eigen woningforfait verrekenbaar.
De WOZ waarde van uw Rijksmonument is bijvoorbeeld € 300.000.
Het forfait is dan 1,3 % = € 3900, 15% van dit bruto bedrag is aftrekbaar = € 585,- .
Als het gaat om groot onderhoud- en in het geval van het voorhuis is daar sprake van- dan is het raadzaam een restauratieplan incl. begroting te maken en dit voor te leggen aan de belastingdienst.
Een inspecteur komt de oude situatie bekijken en stelt vast wat als fiscaal relevante onderhoudskosten wordt gezien.
U krijgt dan een schrijven waarin de fiscale aftrek is vastgelegd.
Op deze manier, die overigens niet verplicht is, voorkomt u later discussie met de belastingdienst omtrent opgevoerde kosten in uw belastingaangiften m.b.t. onderhoudskosten rijksmonument.
Het bedrag dat wordt vastgesteld kan geheel -en wel over meerdere jaren- fiscaal worden verrekend.
Het is wel zo dat er van de totale som van de hier genoemde aftrekposten elk jaar weer een
drempel afgaat ( 0,75% van de WOZ waarde.)

Informatie op het internet voor fiscale aftrek:
Belastingdienst Monumentenpanden
Een verzoek voor vaststelling aftrekbaarheid van onderhoudskosten voor rijksmonumentenpand kunt u direct downloaden.

Bekijk ook de brochure: 'als u werkzaamheden aan uw monumentenpand gaat verrichten 2009'.
 → Download deze brochure

Er is ook een aantrekkelijke financiering mogelijk voor restauratie
Er is een annuïteiten lening beschikbaar max. 30 jaar 5% onder reguliere marktrente met minimum van 1.5%
Deze lening wordt verstrekt door het Nationaal Restauratiefonds, een kredietbeoordeling is onderdeel van de procedure.

Op basis van de reeds door de belastingdienst bepaalde relevante onderhoud/restauratiekosten
wordt vastgesteld wat er geleend kan worden.
In veel gevallen kan 70% van deze relevante kosten worden gefinancierd.
Er is een maximum van € 300.000 incl. btw. per monument (in dit geval voor de gehele boerderij).
In het geval van de Tackenborg zal een verdeelsleutel worden gemaakt die de € 300.000
verdeelt over de drie appartementen.

Informatie op het internet voor financiering van de restauratie:
Nationaal restauratiefonds

De aankoop

Om eigenaar te kunnen worden van een deel van de Tackenborg,
is het belangrijk dat u naast het aankoop bedrag ook over de financiële middelen beschikt voor de restauratie van het deel van de boerderij waar u belangstelling voor heeft.
Deze restauratiekosten kunnen in veel gevallen tegen aantrekkelijke voorwaarden worden geleend( zie hierboven - de overheid springt bij)
De kosten van restauratie per woon/werk gedeelte zijn in kaart gebracht,
( inzage in deze begroting is op aanvraag ).

Naast zaken m.b.t. de financiën is het ook van belang dat er vòòr het passeren van de koopaktes bij de notaris,overeenstemming is bereikt met de medebewoners van de Tackenborg over de statuten van de op te richten Vereniging van eigenaren.

Formeel houdt het in dat er voor de overdracht bij de notaris, eerst een voorlopig koopcontract wordt getekend waar zaken rond financiering (monumentaal deel) en de V.v.E.
hun beslag krijgen.

Herstel-project monumentale boerenerven

De Tackenborg doet mee aan het herstel project monumentale boerenerven in Noord-Groningen.
In samenwerking met Landschapbeheer Groningen is in 2008 een erf inrichtingsplan opgesteld.
Tot op heden zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd:
kappen van de populieren op de oprijlaan en terugplanten van linde bomen; uitbaggeren van sloten, ploegen, egaliseren en opnieuw inzaaien van de diverse weide percelen rondom de boerderij.
Komend najaar zal het project worden afgerond met het aanplanten op een 5 tal plaatsen van bosplantsoen (voor meer microklimaat met name voor zangvogels) en het
planten van de boomgaard.

Natuur op en rond het erf

Het Hoogeland staat bekend om zijn vruchtbare akkers met daarboven een eindeloze horizon.
Aan de Bovenrijgerweg vind je dat ook terug, al zijn de akkers voor het merendeel
vervangen door weides.
Aan de Bovenrijgerweg staan 12 postbussen en daarachter bevinden zich een 6 tal melkveehouders en twee akkerbouwers.
Je kunt dus rustig zeggen een overwegend boerenbuurt.
Wat betreft de natuurlijke diversiteit; er is aan de Bovenrijgerweg vrij veel gras, al brengen de akkerbouw percelen met hun akkerrand beheersstroken de nodige variatie.

Tussen de Bovenrijgerweg en Ten Boer ligt het Ten Boerster bos, een 25 jaar oud loofbos wat op een vrij extensieve/natuurlijke manier beheerd wordt.
De combinatie van bos, weides en akkerrand stroken maakt dat reeën en bv. ook de blauwe kiekendief zich aan de Bovenrijgerweg thuis voelen.
Op het erf, waar vrij veel water aanwezig is, was tot voor de winter van 2009 de ijsvogel een regelmatige bezoeker.
Verder zijn er broedende boerenzwaluwen, ( al waren die in de zomer van 2009 verjaagd door de in de schuren huizende kerkuilen ), roodstaarten, witte kwik enz.
Met de aanplant van het bosplantsoen ( zie boeren erven project) hopen we de natuur op en rond het erf een extra impuls te geven.

Rondje Klunder

Op de fiets naar Groningen

Van af het erf is de skyline van Groningen met zijn in aanbouw zijnde Tasmantoren goed te aanschouwen.
Het is dan ook maar een klein half uurtje fietsen en je bent op de Vismarkt.
De fiets brengt u tot aan de stadsrand langs een zo goed als autoluw fietspad dwars door het recreatie- natuurgebied ten noorden van Kardinge.
Is fietsen niet altijd een prettig vooruitzicht, met deze route voor de deur wordt het voor u en uw kinderen een stuk aangenamer.

Tijdelijke woonvoorzieningen op het erf

Zoals al eerder aangegeven staat er het nodig op stapel; zowel op het gebied van restauratie als wat betreft het vormgeven van de twee inpandige nieuwbouw woningen.
De restauratiewerkzaamheden zullen plaats vinden zo kort mogelijk na de volledige verkoop, wat betreft de nieuwbouw van de woningen is er meer tijd, maximaal 5 jaar.
Op deze manier is het mogelijk eigen arbeid en of goedkopere inleenkrachten in te zetten in het bouwproces en daar waar mogelijk op de totale bouwkosten te besparen.
Om het mogelijk te maken dat er in deze periode ook op het erf gewoond kan worden, kunnen er bij de gemeente Ten Boer tijdelijke woonvergunningen aanvragen voor noodwoningen- caravan.

De basisschool om de hoek

Veel dorpen ten noorden van Groningen krimpen; dit geldt niet voor Thesinge.
Ondanks dat het een relatief klein dorp is; (700 inwoners met een bruisend verenigingsleven, cafees, een dorpshuis en 2 kerken) is er nog een vitale basisschool.
De school telt 70 leerlingen verdeeld over 3 gemengde klassen en een peuterklas.
Thesinge is mede door de basisschool maar ook door de diverse vervolgopleidingen in de stad Groningen (op fietsafstand) een aantrekkelijk dorp om in te wonen voor
gezinnen met opgroeiende kinderen.

Boodschappen doen

Voor uw dagelijkse boodschappen is er om de hoek Ten Boer met de nodige winkels ( o.a. twee supermarkten, een keurslager, drogist, warme bakker, groenteboer, fietsenzaak, bloemenwinkel, kapper) en basisvoorzieningen, waaronder een postkantoor, Rabobank alsmede een openluchtzwembad, een bibliotheek en een markt op dinsdag.
Behoudens een aantal cafés , snackbar, chinees restaurant en een hotel-
heeft Ten Boer ook een huisartsenpraktijk en een tandarts.
Voor bv. Albert Hein kunt u naar Leewenborg ( dichtstbijzijnde stadsdeel)
en voor de Hema en Blokker naar de binnenstad van Groningen.
Dit kan met de fiets (30 minuten), met de auto en ook heel goed met de bus.
Aan het begin van Bovenrijgerweg, daar waar het de Rijksstraatweg kruist is een bushalte waar twee maal per uur lijn 140 Delfzijl/Groningen stopt.
Kortom, Thesinge is door zijn landelijke ligging, met de voorzieningen en de stad Groningen om de hoek een aantrekkelijk dorp om in te wonen.

1 supersnelle internet verbinding met het web

In een gemiddeld huishoudboekje is het aandeel van vaste kosten aanzienlijk.
Op de Tackenborg kunnen de vaste kosten van bv. telefonie en internet en mogelijk ook van energie worden gedeeld door dergelijke diensten gezamenlijk in te kopen (dus een abonnement/contract).
Infrastructureel kan daar bij de bouw rekening mee worden gehouden, bv. door het plaatsen van tussenmeters ed.
Aan deze constructie is een kleine beetje extra administratie verbonden ; echter, van de elk jaar terugkomende besparingen kun je minstens een leuk feestje bouwen.
In het voortraject van de aankoop zal dit thema op de agenda staan, al is het zo dat iedereen vrij is om daarin een eigen keuze te maken.